Расчеты оценщиков объективны и убедительны

На современном этапе развития рыночных отношений все более актуальными становятся вопросы рыночной стоимости арендных платежей за арендуемые помещения нежилого назначения и земельные участки. Приоритетной задачей экономического развития сегодня является развитие малого бизнеса. Малый бизнес на своем начальном этапе чаще всего базируется на аренде помещений разного назначения: либо офисных, либо торговых или же производственных. Поэтому вопросы стоимости аренды помещений нежилого назначения приобретают все более активный характер. Аренда помещений государственной собственности регулируется постановлением Кабинета Министров ЧР «О порядке расчета годовой арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики, расположенным на территории Чувашской Республики от 28 декабря 2001 г. № 285 с последующими изменениями.

Без сомнения, стоимость аренды должна соответствовать явлениям рынка того или иного направления. Сегодня в условиях нашего города Чебоксары совершается множество сделок по заключению договоров аренды помещений под офисы, торговлю и производство. Поэтому рыночные   отношения   данного   направления развиваются достаточно активно. В основном стоимость арендных платежей регулируется наиболее существенным индикатором рынка, таким, как соотношение спроса и предложения.

Чаще всего заказчиками расчета рыночной стоимости арендных платежей являются Министерства и управления имущественных и земельных отношений администраций городов и районов республики. Понятно, что речь идет об оценке рыночной стоимости аренды нежилых коммерческих помещений. Активизировалась работа по оценке рыночной стоимости аренды помещений и земельных участков с ноября 2006 года, когда были внесены изменения в Постановление Кабинета Министров ЧР «О порядке расчета годовой арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики, расположенным на территории Чувашской Республики» от 28 декабря 2001 г. № 285, в соответствии с которым оценка арендной платы производится не по нормативам, а в соответствии с рыночными явлениями на данном секторе. Другими словами, для передачи государственного и муниципального имущества в аренду необходимо определение рыночной стоимости аренды помещений, сооружений или земельных участков. Нормативным подходом сложно учесть все тонкости и нюансы формирования стоимости аренды.

Объективно и грамотно, с отражением полной логической цепочки расчетов и заключений это может сделать только профессиональный Оценщик как полномочный Эксперт рынка. Ведь в арсенале методики работы по определению рыночной стоимости того или иного объекта оценки у Оценщика множество подходов и методов, при грамотном использовании которых определяется объективная рыночная стоимость оцениваемого объекта. На окончательную рыночную стоимость самого объекта или же его аренды влияет множество факторов: месторасположение, техническое состояние конструкций, отделка внутренняя и наружная, наличие и функционирование инженерных коммуникаций, подъездные пути, возможность парковки, назначение и т.д. Важно правильно и последовательно расценить все факторы влияния на окончательную рыночную стоимость объекта оценки с изложением достоверных умозаключений по поводу произведенных расчетов.

Рыночная стоимость недвижимости означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности или права на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

До выхода изменений в постановление по подходам к расчету стоимости арендных платежей государственного имущества арендная плата была в несколько раз ниже рыночной стоимости. Если до конца 2006 года аренда офиса стоила 40 - 60 рублей за кв. м в месяц, сегодня - значительно выше. Такое положение было выгодно арендаторам, которые арендовали государственную и муниципальную собственность по нормативным расценкам, а сдавали в субаренду по рыночной стоимости.

Необходимо отметить, что работа по оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование государственной или муниципальной собственностью только началась. Понятно, что рыночная стоимость арендной платы за пользование государственной или муниципальной собственностью должна соответствовать стоимости аренды аналогичных объектов у коммерческих структур, которая определяется именно рыночными факторами.

Ирина Вячеславовна Разумова,

заместитель генерального директора ООО «Авто-Прогресс»

Журнал «Деловые страницы Чувашии», № 5(39) март, 2008 год