Почем земля чувашская?

Увы, недвижимость не дешевеет, как бы нам этого ни хотелось. В качестве альтернативы строительные организации предлагают новые технологии, которые могут позволить сэкономить на строительстве индивидуальных домов. И такая альтернатива, действительно, бывает выигрышна. По стоимости двухкомнатной квартиры можно построить индивидуальный дом на собственной земле. Но где взять землю? Вопрос с каждым днем становится все актуальнее.

Некоторые «земельные вопросы» мы обсуждаем с заместителем генерального директора ооо «авто-прогресс» ириной разумовой

- ИРИНА ВЯЧЕСЛАВОВНА, КАКОВА СЕЙЧАС СИТУАЦИЯ НА ЗЕМЕЛЬНОМ РЫНКЕ?

- Земельный вопрос всегда был интересен для всех категорий населения. Неизменно рос спрос на землю. А где есть спрос - там и предложение. Рынок особенно активно стал развиваться в последние годы. В рамках своей оценочной деятельности могу сказать, что более 20 процентов заказов по оценке составляет именно оценка земельных участков. Кроме этого, все объекты недвижимости в исследованиях по определению их рыночной стоимости рассматриваются в совокупности с земельным участком, на котором они расположены. Это может быть рыночная стоимость права собственности земельного участка или же рыночная стоимость права аренды этого земельного участка и т. д. Участниками рынка и нашими заказчиками могут быть как физические лица, так и коммерческие организации, и государственные учреждения.

- КАК ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ?

Вся территория России распределена на кадастровые участки. Все земельные участки имеют свою кадастровую стоимость и стоимость рыночную, в зависимости от местоположения, назначения, разрешенного использования и т. д. Естественно, что земли города Чебоксары и всей республики имеют свое кадастровое распределение, им определены свои кадастровые номера. Один и тот же земельный участок в зависимости от различных факторов имеет разную кадастровую и рыночную стоимость. Так, например, земельный участок, используемый под индивидуальное домостроение, переведенный под разрешенное использование для коммерческой деятельности, будет иметь иную рыночную стоимость. При определении рыночной стоимости земельных участков обязательно рассматривается наилучшее и наиболее эффективное его использование. И только после сопоставления всех критериев и факторов делается заключение о рыночной стоимости того или иного земельного участка.

 - ГДЕ САМАЯ ДОРОГАЯ И САМАЯ ДЕШЕВАЯ ЗЕМЛЯ?

- На сегодня наиболее дешевыми по своей кадастровой стоимости пока остаются земли дачных и садоводческих объединений, сельхозназначения, лесных насаждений, для индивидуальной жилой застройки. Самыми дорогими являются земли в черте города Чебоксары, как под многоэтажное строительство, так и под индивидуальное жилищное строительство и, конечно же, для коммерческой деятельности. Дальнейший рост    рыночной    стоимости наблюдается не только на право собственности, но и за право аренды земельных участков. В Чебоксарах приобретение права аренды под многоэтажное строительство за последний год возросло в 2-3 и более раз. Трактовать однозначно рыночную стоимость невозможно, потому как существует множество критериев, которые имеют достаточно серьезное значение в повышении или понижении стоимости того или иного земельного участка: назначение, местоположение, коммерческая привлекательность, наличие коммуникаций, подъездных путей, возможность организации автопарковки и т. д.

Наш город имеет тенденцию расширяться и застраиваться. Примеры тому - «Новый город», пос. Альгешево, Южный микрорайон и т. д.

Не секрет, что сегодня у многих вызывают интерес земли, прилегающие к столице. Это так называемые зеленые экологические зоны на территории Чебоксарского района (Шомиково, Хыркасы, Кугеси и т.д.). Естественно, спрос неизменно растет, соответственно, растет и рыночная стоимость земельных участков.

ЛЮБОПЫТНО, что самая высокая кадастровая стоимость 1 га земли категории сельскохозяйственного назначения в Батыревском (24 414 руб.) и в Яльчикском (23 515 руб.) районах, что обусловлено высоким качеством почв, их плодородием и большими объемами реализации сельскохозяйственной продукции. Самая низкая - в Мариинско-Посадском (7 679 руб.) и Козловском (8 160 руб.) районах, так как здесь преобладают не очень плодородные, по сравнению с черноземом, светло-серые и серые лесные почвы.

-  КАК  ПРИОБРЕСТИ  ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК? 

- Все свободные земельные участки, принадлежащие государству или муниципальным образованиям, сегодня реализуются согласно действующему законодательству через открытые торги - аукционы, в которых может участвовать любой желающий гражданин или юридическое лицо. Земли же, находящиеся под объектами недвижимости и сооружениями, собственниками которых являются юридические и физические лица, сегодня пока еще можно приобрести по нормативной выкупной стоимости. Она рассчитывается изначально как 10-кратная ставка налога на землю от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его назначением и разрешенным использованием.

Земельные участки, которые принадлежат физическим лицам или коммерческим структурам, могут передаваться в праве собственности на договорной основе. Кроме передачи права собственности, могут передаваться и права аренды, которые тоже имеют свою рыночную стоимость.

- В ЧЕМ ПРЕИМУЩЕСТВА АУКЦИОНОВ?

- Покупая землю через аукцион, можно быть уверенным в юридической чистоте сделки, что особенно важно для инвесторов. К тому же, аукционы позволят приобрести землю непосредственно у государства или муниципалитета. При подготовке пакета документов на тот или иной земельный участок на открытые торги предусматривается возможность предполагаемого использования земельного участка и его назначение. Бывали случаи, когда покупатели, приобретая земли сельхозназначения, предполагали использовать их под индивидуальное жилищное строительство, но изменение характера в назначении и разрешенном использовании требует определенной процедуры и не всегда это возможно. Сегодня аукционы являются своеобразными индикаторами рынка. Динамика роста цен в ходе аукционов помогает специалистам делать выводы о состоянии того или иного сектора рынка, об уровне спроса и предложения, их взаимосвязанности и т.д.

По результатам торгов, проведенных городским комитетом по управлению имуществом г. Чебоксары, в 2007 году продано 5 земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и право на заключение договора аренды на 12 участков под многоэтажное строительство.

- В КАКИХ ЕЩЕ СЛУЧАЯХ НЕОБХОДИМА ОЦЕНКА ЗЕМЛИ?

- Сегодня становится популярно использование земли  в качестве залога для кредитных организаций. Если многие банки менее года назад рассматривали земельный  участок  как дополнение  к объектам   недвижимости   нежилого   и жилого назначения, сегодня картина кардинально меняется: в первую очередь их интересует правовое состояние земельного участка и только потом строения и сооружения, которые находятся на нем.

 - ЧТО ДОЛЖЕН ОТРАЖАТЬ ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ?

- Согласно действующему законодательству и стандартам оценки в отчете должна быть отражена вся информация о правовом состоянии земельного участка со ссылкой на документы, изложена логическая   цепочка  определения  рыночной стоимости в рамках всех возможных подходов в оценке: затратного, доходного, сравнительного. Все расчеты должны быть обоснованы выводами и логическими умозаключениями.

Беседовала Алена ГУРЬЕВА

Журнал «Деловые страницы Чувашии», № 2(36) февраль, 2008 год