«Объективная оценка – надежный залог»

Оценка различной собственности и имущества, передаваемого в качестве залога при получении различного рода банковских ссуд и кредитов, является очень актуальным  и  востребованным направлением деятельности на рынке оценочных услуг на данном этапе развития. Данный факт объясняется значительными темпами развития бизнес-процессов, финансовое обеспечение которых происходит в основном за счет заемных средств.

Оценка потенциального предмета залога является наиболее сложной и ответственной.

Оценка с целью залога имеет существенную специфику, определяемую следующими основными факторами:

• законодательно  определенные права и обязанности субъектов кредитной сделки в отношении предмета залога  отличаются  от аналогичных прав и обязанностей субъектов сделки по переходу права собственности на открытом рынке;
• процедура реализации предмета залога не является рыночной;
• процесс залоговых отношений достаточно длителен по времени;
• предмет залога может быть реализован не самостоятельно, а в составе иного имущества.

Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся Банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог чреват потерями при дефолте, недооцененный - ограничивает объем кредитования и, соответственно, приводит к недополучению доходов.

Коротко роль и функцию залогового механизма в кредитной сделке можно определить как обеспечение возвратности ссуды. Чаще всего под этим   понимается   непосредственная реализация предмета залога. Однако это не совсем так.

Исходя из соображений теоретического и практического характера, а также с учетом опыта работы в данной области сформулируем основные функции залога в кредитной сделке.

• Залог -  это вторичный источник возврата задолженности.
• Залог рассматривается как вторичный источник погашения кредитной задолженности в случае дефолта при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации.
• Залог - это стимул для заемщика к возврату задолженности.
• Очевидно, что в случае, если ценность предмета залога для залогодателя превышает размер обеспечиваемых кредитных обязательств, залогодатель будет прикладывать усилия для того, чтобы не утратить важное для себя имущество.
• Залог - это источник информации о состоянии бизнеса.
• Поскольку законом залогодержателю предоставлено право контролировать состояние предмета залога, данное право может быть использовано не только для контроля непосредственно состояния заложенного имущества, но и для опосредованного контроля состояния бизнеса Заемщика.
• Залог - как ограничивающий фактор  наращивания  обеспеченной кредиторской задолженности.

В существующем правовом поле кредиторы, обязательства перед которыми обеспечены залогом, имеют преимущество перед иными кредиторами. В этой ситуации обременение активов клиента залогом дает Банку конкурентные преимущества и ограничивает возможности иных кредиторов.

Залог, как хеджирующий фактор, должен рассматриваться применительно к наиболее вероятному варианту возврата задолженности, качественные и количественные параметры предмета залога должны определяться исходя из выполняемых им функций.

Основное преимущество кредита под залог имущества - возможность получить достаточно крупную сумму денежных средств на развитие бизнеса, при ипотечном кредитовании и т. д. Кроме того, процентные ставки по таким кредитам могут быть даже ниже, чем в среднем по рынку. Объясняется это просто: в случае невозврата займа банк компенсирует свои потери за счет реализации переданного в залог имущества.

 В процессе проведения оценки специалист подробно рассматривает и дает ответ на вопросы относительно возможности поэлементной реализации залогового имущества, рассматривает варианты реализации и степень снижения стоимости имущества.

Кредитные структуры обычно рассматривают возможность выдачи средств в среднем на 70-90% рыночной стоимости передаваемого в залог имущества. Под залог автомобиля Банк кредитует в среднем 50 - 70% рыночной стоимости транспортного средства, под залог квартиры - примерно 90% ее рыночной цены. Дело в том, что продажа заложенного имущества должна компенсировать кредитной организации и сопутствующие основному долгу затраты. Имущество по договору займа переводится в собственность кредитной организации и реализуется в условиях ускоренной реализации. Оценка действительна в течение б месяцев. Обычно за это время рассматриваются и решаются все вопросы о возможности кредитования. Рынок недвижимости в последнее время очень динамичен. Например, пару лет назад производственные помещения на окраине города можно было приобрести за 3 - 5 тыс. рублей за кв. м. Сегодня эта стоимость увеличилась от пяти до восьми и более раз. Спрос на них увеличился также и благодаря доступности кредитных средств.

В последнее время популярной и ликвидной стала земля. Два года назад землю рассматривали как дополнение к объектам недвижимости, а сегодня в первую очередь рассматривается правовой статус на земельный участок, а потом на строение и сооружение.

Возрос интерес к землям сельхозназначения. Активно идет кредитование сельских хозяйств по федеральной программе «Развитие АПК». Многие горожане устремились в сельскую местность для развития бизнеса: строят свинокомплексы, коровники и т.д.

Залогом может быть и дача, если есть документы на землю в виде свидетельства о регистрации права на собственность и документов на строение с регистрацией права на собственность. То есть в залог принимается имущество, обременение которого может быть зарегистрировано в Федеральной Регистрационной службе.

Ирина Вячеславовна Разумова,

заместитель генерального директора ООО «Авто-Прогресс»

Журнал «Деловые страницы Чувашии», № 5(39) март, 2008 год