Государственная кадастровая оценка земель или единых объектов недвижимости

В Российской Федерации начали менять правила проведения кадастровой оценки в целях ускорения введения единого налога на недвижимость. В связи с внесением изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г., 30 июня 2008 г., 7 мая 2009 г.), на котором основывается деятельность оценщика, и принятыми ФЕДЕРАЛЬНЫМИ СТАНДАРТАМИ ОЦЕНКИ (ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3), утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255, проведение Государственной кадастровой оценки земель или единых объектов недвижимости могут осуществлять только организации, имеющие право в соответствии с действующим законодательством  РФ оказывать услуги по определению стоимости (рыночной, инвестиционной, ликвидационной и кадастровой).

Согласно статье 5 ФСО 2 «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ» при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности определяются следующие виды стоимости  объектов  оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Новое в деятельности оценщика - это определение кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка земель - единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в установленном порядке методике и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании.

Кадастровая оценка земли проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель.

Основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков служат удельные    показатели    кадастровой стоимости, являющиеся расчетной величиной, представляющей собой кадастровую стоимость единицы площади земель особо охраняемых территорий и объектов.

Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель является необходимым мероприятием для реализации положений нового налогового кодекса, предусматривающего исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Комплекс работ по Государственной кадастровой оценке земель той или иной категории на территории Чувашской Республики сегодня про-водится в соответствии с:

- Постановлением   Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. 945 «О государственной кадастровой оценке земель».

- Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными  постановлением Правительства РФ от  8.04.2000 г. 316 (с изменениями от 11.04.2006 г., 14.12.2006 г. и от 17.09.2007 г.).

- Подпрограммой   «Создание   системы кадастра недвижимости (2006 -  2011 г.г.)»,  утвержденной  постановлением    Правительства    РФ    от 13.09.2005г. 560.

- Подпрограммой «Создание системы кадастра недвижимости в Чувашской Республике на 2006-2008 годы» республиканской целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов не-движимости в Чувашской Республике на 2003-2007 годы», утвержденной постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 29.12.2006 г. 342.

- Административным   регламентом Федерального агентства    кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 215.

- Методическими    рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель той или иной категории, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ.

Содержание работ определяется Государственным контрактом. Обновление или же актуализацию результатов Государственной кадастровой оценки земель или единых объектов недвижимости рекомендовано проводить каждые 3-5 лет.

Депутаты Госдумы приняли в первом чтении законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и прочие законодательные акты». Поправки, передающие контроль кадастровой оценки в организации оценщиков, были внесены депутатом Виктором Плескачевским еще летом 2007 года, но все это время оставались без движения, так как не находили поддержки ни у комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы, ни в правительстве. Проектом определяется, что под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость, установленная в итоге проведения государственной кадастровой оценки. За исключением того, в документе говорится, что исполнитель работ по определению кадастровой стоимости - оценщик - выбирается органом исполнительной власти. Выбранный оценщик обязан застраховать свою ответственность на 30 млн. руб., а после проведения работ по оценке должен отправить свой отчет на экспертизу в саморегулируемую организацию (СРО) оценщиков. В ситуации получения положительного   заключения   от   СРО отчет направляется в орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного  самоуправления,   который, в свою очередь, в продолжение пяти дней решает, принять его или нет. Через 15 дней после утверждения отчета готовится его публикация. Проект также предусматривает возможность досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в   специальной   комиссии,   которая создается     федеральным     органом исполнительной   власти   с  участием чиновников и оценщиков. По словам господина Плескачевского, без законопроекта в Российской Федерации не станет цивилизованного рынка недвижимости.

Участники рынка ожидают, что поправки ускорят введение единого налога на недвижимость и единых принципов определения цен на землю и недвижимость. «Сейчас у нас существуют три налога: земельный, на имущество физических лиц и имущественный юридических лиц, - поясняет президент Российской коллегии оценщиков Александр Галушка.

- По всем налогам применяется разная законодательная база: кадастровая в первом случае, инвентаризационная - во втором и балансовая - в третьем». По его словам, большинство этих баз общего с рыночной оценкой не имеют. Важным, по его словам, является и тот факт, что у собственника земли появляется право участвовать в определении стоимости земли и недвижимости через досудебный спор. Сейчас можно с несогласием идти только лишь в суд, и судебная практика показывает, что это малоперспективное дело.

Поправки вызывают оптимизм далеко не у всех игроков. «Идея, как всегда хорошая, - говорит глава аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.

- Но у меня есть сомнения, что все это станет реализовано без потерь для добросовестных игроков. В массовой переоценке земель желающих поучаствовать станет много, но необходимость страховаться на 30 млн. руб. станет непосильной платой для небольших компаний». По его словам, высокие расходы на оценку повысят и цены земель для девелоперов.

В целом, Государственная кадастровая оценка земель или единых объектов недвижимости проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами или едиными объектами недвижимости для повышения на этой основе эффективности использования оцениваемых объектов. Сегодня данное направление оценочной деятельности требует дальнейшего совершенствования организации проведения работ, методологии оценки, разработки более адаптированного программного обеспечения, уточнения последовательности согласования результатов проведенной оценки с привлечением соответствующих специалистов и т.д., что и будет способствовать развитию цивилизованного рынка недвижимости в России.

Ирина Вячеславовна Разумова,

заместитель генерального директора ООО «Авто-Прогресс»

Журнал «Деловые страницы Чувашии», № 5(55) июнь, 2009 год